Kategori Utama & Jenis Properti Industri - Spesialis Gudang Industri

Berbagai jenis properti industri menawarkan keuntungan, termasuk perolehan pendapatan yang stabil, jangka waktu sewa yang panjang, pergantian penyewa yang terbatas, potensi apresiasi, dan pilihan investasi yang beragam. Mereka sangat penting bagi rantai pasokan dan sering kali berlokasi di wilayah yang mengalami pertumbuhan ekonomi, pembangunan infrastruktur, atau perluasan perkotaan.

Sewa jangka panjang menurunkan risiko yang terkait dengan seringnya pergantian penyewa, sehingga menawarkan stabilitas jenis real estat ini. Selain itu, properti industri memberikan beragam peluang investasi yang sesuai untuk berbagai industri dan model bisnis. Hal ini memungkinkan optimalisasi portofolio serta kapitalisasi tren pasar dan permintaan industri tertentu.

Berikut adalah 6 jenis properti industri yang umum:

Tipe distribusi gudang
Jenis manufaktur
Tipe fleksibel
Tipe showroom kantor
Jenis pengangkutan
Jenis telekomunikasi

Distribusi Gudang

Gudang merupakan tempat penyimpanan untuk menyimpan barang sebelum didistribusikan atau dikirim. Fasilitas biasanya mencakup denah besar dan langit-langit tinggi untuk penggunaan sementara atau permanen.

Berinvestasi di pusat pergudangan dan distribusi menawarkan pendapatan sewa yang stabil berkat permintaan ruang industri yang konsisten, sewa jangka panjang, pergantian penyewa yang minimal, dan apresiasi modal yang signifikan.

Gudang Daerah

Gudang Regional, jenis fasilitas yang paling umum dalam kategori Distribusi Gudang, berbentuk persegi panjang dan ukurannya sebanding dengan bangunan multi-penyewa.

Kapasitas pemuatan: Berkisar antara 5.000 hingga 15.000 kaki persegi per dermaga, tergantung pada penggunaan fasilitas dan jumlah penyewa. Lokasi dengan penyewa tunggal memiliki rasio yang lebih besar yaitu 15.000 kaki persegi untuk satu dermaga, sedangkan bangunan dengan banyak penyewa dan perputaran produk yang signifikan memiliki rasio yang lebih rendah yaitu sekitar 5.000 kaki persegi untuk satu dermaga.
Cakupan lokasi: Rasio ruang kantor dan kebutuhan parkir menentukan cakupan lokasi Gudang Regional. Gedung dengan proporsi ruang kantor yang lebih besar—dikenal sebagai Gudang Kantor—biasanya memiliki persyaratan parkir yang lebih tinggi, sehingga cakupan lokasinya lebih sedikit. Secara umum, rasio cakupan lahan terhadap lokasi bangunan adalah dua banding satu.

Gudang Massal

Gudang Curah adalah fasilitas besar yang menyimpan barang dalam jumlah besar untuk berbagai jangka waktu. Fitur utamanya mencakup langit-langit tinggi dan kemampuan pemuatan, dengan sebagian besar pengoperasian menggunakan dok dan pintu drive-in.

Kapasitas pemuatan: Rasio kaki persegi terhadap dermaga pada fasilitas gudang curah adalah antara 5.000 dan 10.000, dengan sebagian besar memiliki luas dermaga 10.000 atau kurang.
Cakupan lokasi: Ruang manuver truk dan tempat parkir trailer semuanya berkontribusi terhadap rasio cakupan lokasi suatu bangunan. Karena lebih sedikit karyawan per kaki persegi, gudang massal memiliki rasio cakupan lokasi yang lebih banyak; namun, karena lapangan truk yang dalam dan tempat parkir trailer diperlukan, cakupan keseluruhan menjadi berkurang. Persentase cakupan rata-rata lahan adalah 50%.

Distribusi Berat

Bangunan distribusi berat dirancang untuk distribusi daripada pergudangan. Mereka memiliki karakteristik yang sama dengan Gudang Massal namun memiliki persyaratan unik.

Kapasitas pemuatan: Dermaga silang atau dermaga di sepanjang dua dinding memberikan rasio kaki persegi per dermaga pada bangunan Distribusi Berat, biasanya sekitar 3.500 kaki persegi per dermaga.
Cakupan lokasi: Karena fungsi distribusi, lapangan truk, dan parkir trailer, fasilitas Distribusi Berat adalah yang paling sedikit cakupan lokasinya di antara fasilitas distribusi gudang, dengan rata-rata 30–40%.

Distribusi Pendingin

Bangunan Distribusi Berpendingin, atau gudang penyimpanan dingin, yang dirancang seperti struktur gudang, jarang ditemukan karena fungsi spesifiknya. Lantai freezernya yang unik membuatnya sulit untuk diubah menjadi fasilitas gudang lainnya.

Kapasitas pemuatan: Bangunan distribusi berpendingin tidak memiliki batasan ukuran. Oleh karena itu, sulit untuk membedakannya dari luar karena variasi luasnya yang luas. Salah satu aspek yang membedakannya adalah rasio kaki persegi terhadap dermaga, yang rata-rata berkisar antara 7.000 hingga 8.000 kaki persegi per dermaga dan jarang melebihi 10.000.
Cakupan lokasi: Bangunan Distribusi Berpendingin menggunakan dermaga interior untuk penyimpanan, terutama di iklim hangat. Dermaga bagian luar kedap cuaca untuk meminimalkan paparan di luar ruangan. Bangunan-bangunan ini menempati separuh ruangan, dan sisanya adalah lapangan truk dan tempat parkir.

Rak Didukung

Bangunan yang didukung rak menawarkan fitur build-to-suit yang ditujukan untuk penyewa dan durasi penggunaan tertentu. Sistem konveyor otomatis menghubungkan ruang pengiriman dan penyimpanan yang terpisah.

Kapasitas pemuatan: Gudang jenis ini memiliki area penyimpanan dan pengiriman terpisah. Area pemuatan memiliki langit-langit yang lebih rendah, dermaga, dan tanpa rak, dengan rasio kaki persegi terhadap dermaga hanya 5.000 banding satu. Sementara itu, tempat penyimpanannya lebih tinggi dan dilengkapi rak tetapi tidak ada dermaga atau pintu drive-in.
Cakupan lokasi: Bangunan yang didukung rak adalah tipe terkecil dalam Distribusi Gudang karena memiliki struktur nonfisik unik yang memerlukan lebih sedikit ruang untuk menyimpan barang. Karena mereka tidak memiliki lapangan truk atau dermaga, mereka memerlukan lebih sedikit pekerja secara keseluruhan dan lebih sedikit pekerja per kaki persegi, sehingga kebutuhan parkir menjadi lebih sedikit dan cakupan lokasi lebih luas. Mereka memiliki cakupan situs maksimum dibandingkan dengan struktur Distribusi Gudang lainnya.

Manufaktur

Properti manufaktur adalah suatu bangunan atau fasilitas yang digunakan untuk mengubah bahan mentah menjadi produk jadi atau membuat kombinasi bahan baru dari segi bentuk dan kualitas dengan menggunakan perkakas, mesin, atau cara lain.

Membeli real estat manufaktur memberikan sejumlah keuntungan, termasuk pendapatan yang konsisten, keuntungan besar, diversifikasi, keuntungan pajak, perlindungan inflasi, perawatan murah, stabilitas penyewa jangka panjang, lokasi yang menguntungkan, fleksibilitas, dan daya tahan.

Manufaktur Ringan

Pabrik Ringan adalah salah satu jenis properti industri yang paling beragam, sehingga sulit untuk diklasifikasikan karena beragamnya penggunaan penyewa serta fitur internal dan eksternal.

Kapasitas pemuatan: Biasanya, fasilitas manufaktur ringan tidak lebih dari 300,000 kaki persegi. Karena meningkatnya frekuensi pengangkutan produk, rata-rata rasio kaki persegi terhadap dermaga adalah antara 10.000 dan 15.000.
Cakupan lokasi: Bangunan Pabrik Ringan biasanya memiliki cakupan lokasi rata-rata 40% atau kurang karena tingginya kebutuhan parkir mobil bagi pekerja yang melakukan aktivitas jenis manufaktur dan perakitan ringan.

Manufaktur Berat

Karena ukurannya dan proses manufaktur yang berat, fasilitas manufaktur berat sangat cocok untuk penyewa yang memproduksi suku cadang dan barang jadi. Mereka membutuhkan mesin yang kuat, berbagai alat transportasi, langit-langit yang tinggi, dan fitur eksterior dan interior tertentu. Beban lantai yang lebih tinggi dan kebutuhan daya sangat penting untuk bangunan ini.

Kapasitas pemuatan: Dibandingkan dengan gedung distribusi gudang, gedung manufaktur berat berukuran lebih besar, strukturnya lebih mudah dikenali dan ditujukan untuk produksi berat, serta memiliki kapasitas pemuatan yang jauh lebih rendah. Bangunan-bangunan ini tidak memiliki jarak tertentu dari kaki persegi hingga dermaga. Mayoritas struktur manufaktur berat, yang biasanya memiliki luas lebih dari 300.000 kaki persegi, memiliki akses kereta api.
Cakupan lokasi: Pabrik Alat Berat memiliki rasio cakupan lokasi yang lebih besar (berkisar antara 40 hingga 50 persen) karena lebih sedikit pekerja per kaki persegi, sehingga ruang parkir menjadi lebih kecil.

Hangar Bandara

Hanggar bandara dikategorikan sebagai manufaktur karena menyimpan pesawat dan melakukan perbaikan serta pemeliharaan. Ukurannya menyerupai bangunan manufaktur berat dan cukup besar untuk menampung pesawat komersial.

Kapasitas pemuatan: Hangar Bandara memiliki dermaga pemuatan, tempat pengangkutan material dan suku cadang untuk pesawat terbang. Karena jumlah dermaga sangat sedikit, tidak ada rasio ukuran luas per dermaga.
Cakupan lokasi: Mayoritas area hanggar bandara digunakan untuk menyimpan dan memelihara pesawat terbang, yang mencakup sekitar setengah dari total ruang di kompleks multi-bangunan ini. Sedangkan separuh sisanya merupakan pertokoan, ruang gudang, dan area perkantoran.

Melenturkan

Gudang fleksibel adalah jenis properti industri khusus yang digunakan untuk mengatur panjang fleksibel barang fleksibel. Ini menentukan bagaimana item fleksibel akan diperbesar atau diperkecil agar sesuai dengan area yang tersedia berdasarkan satu atau lebih nilai.

Investor bisa mendapatkan keuntungan dari stabilitas, kemungkinan ekspansi, dan beragam penyewa yang ditawarkan oleh aset fleksibel. Mereka memberikan sewa jangka panjang, pendapatan tetap, dan kemampuan beradaptasi yang mudah terhadap permintaan penyewa.

Fleksibel Penelitian dan Pengembangan

R&D Flex seperti jembatan antara sektor industri dan perkantoran, menawarkan lingkungan yang lebih bersih dan volume lalu lintas yang lebih rendah. Meski memiliki tata ruang yang berbeda, namun menyerupai gudang regional dan bangunan multi-tenant. Fasilitas R&D Flex untuk manufaktur atau perkantoran berteknologi tinggi biasanya menempati hingga 75% bangunan.

Kapasitas pemuatan: Biasanya memiliki rasio kaki persegi terhadap dermaga yang tinggi, 20.000 kaki persegi atau lebih per dermaga.
Cakupan lokasi: Gedung R&D Flex memerlukan ruang parkir tambahan karena gedung tersebut mempekerjakan lebih banyak orang per kaki persegi dibandingkan gedung Light Manufacturing. Rasio cakupan lokasi struktur berkurang menjadi 25–40% karena tingginya kebutuhan parkir.

Ruang Pameran Kantor

Ruang Pamer Office berbagi banyak fitur umum dengan R&D Flex. Mereka juga memiliki lapangan truk yang dalam, banyak dermaga pemuatan, dan penyelesaian eksternal kelas atas. Mereka terdiri dari kantor, gudang, dan ruang ritel.

Kapasitas pemuatan: Ruang Pamer Office menawarkan kapasitas pemuatan khusus. Sisi belakangnya mirip dengan gudang dengan rata-rata rasio dermaga terhadap kaki persegi sekitar 10.000 banding satu.
Cakupan lokasi: Gedung Showroom Perkantoran, yang luasnya berkisar antara 20.000 hingga 150.000 kaki persegi, memiliki persyaratan parkir yang lebih rendah yaitu 2,5 ruang per 1.000 kaki persegi. Namun, mereka memerlukan lebih banyak lahan untuk memuat, biasanya menggunakan 30–40% dari lokasi.

Multi-Penyewa

Properti multi-penyewa, juga dikenal sebagai real estat komersial, menampung banyak penyewa dalam satu properti, mengoptimalkan pemanfaatan ruang dan menarik beragam penyewa. Mereka mendapatkan manfaat dari skala ekonomi, fleksibilitas dalam persyaratan sewa, dan fasilitas bersama. Properti ini sering kali berlokasi di lokasi utama dengan akses mudah ke jaringan transportasi dan kawasan bisnis. Berinvestasi pada properti multi-penyewa memberikan diversifikasi pendapatan, mengurangi risiko hilangnya pendapatan akibat pergantian penyewa atau kemerosotan ekonomi.

Kapasitas pemuatan: Bangunan multi-penyewa biasanya berukuran antara 20.000 dan 120.000 kaki persegi. Karena keragaman desain, tidak ada rata-rata atau standar untuk kapasitas pemuatan.
Cakupan lokasi: Bangunan multi-penyewa memiliki kemampuan pemuatan di bagian belakang dan depan, sehingga menghasilkan rasio cakupan yang lebih tinggi. Mereka juga memiliki frekuensi pergerakan barang dan jumlah karyawan per kaki persegi yang rendah, sehingga memerlukan lapangan truk dan tempat parkir yang lebih sedikit dan menghasilkan rasio cakupan lokasi lebih dari 50%.

Kargo

Properti pengangkutan membuat pendistribusian, penanganan, pemindahan, dan penyimpanan barang menjadi lebih mudah di antara berbagai jenis transportasi. Peran mereka adalah menyediakan layanan dan infrastruktur yang dibutuhkan untuk manajemen yang efisien, konektivitas pasar, tabungan, dan permintaan klien.

Terminal Truk

Terminal truk menampilkan struktur industri unik yang menyerupai pusat distribusi gudang dari luar. Mereka memiliki desain persegi panjang dan berlabuh silang dengan rasio dok-ke-dok yang rendah.

Kapasitas pemuatan: Terminal Truk adalah fasilitas dengan kemampuan pemuatan kecil. Mereka memerlukan rasio dermaga-ke-dermaga yang unik sebesar 500 kaki persegi per bangunan, dengan kedalaman rata-rata 60 kaki.
Cakupan lokasi: Terminal Truk memiliki rasio cakupan lokasi yang rendah, dengan rata-rata cakupan 20%, karena memerlukan tempat parkir yang kecil (satu per 1.500 kaki persegi).

Kargo Udara

Klasifikasi kargo udara didasarkan pada tipe penyewa dan bukan karakteristik fisik, dengan sebagian besar gudang curah atau fasilitas distribusi berat digunakan oleh maskapai penerbangan. Fasilitas ini memindahkan barang dari pesawat terbang ke truk atau pesawat terbang, yang melibatkan pesawat terbang. Mereka berlabuh silang, memiliki interior yang unik, dan tidak memiliki jangkauan lokasi karena lokasinya di area bandara.

Kapasitas pemuatan: Faktor-faktor seperti ukuran terminal, dermaga, peralatan, tata letak infrastruktur, dan prosedur bea cukai mempengaruhi kapasitas pemuatan properti real estate kargo udara. Kapasitas ditingkatkan dengan terminal yang lebih besar, jam operasional yang diperpanjang, dan integrasi teknologi.
Cakupan lokasi: Fasilitas kargo udara modern mencakup kantor, area penyortiran dan penimbangan, penyimpanan, dan jalur lalu lintas kargo. Area kantor dipisahkan dari bagian kargo dan menempati tidak lebih dari 10% dari keseluruhan area. Sedangkan sekitar 30% bangunannya untuk tempat penyimpanan.

Telekomunikasi

Fasilitas telekomunikasi yang dahulu dimiliki oleh pekerja kantoran kini menjadi peluang investasi di sektor industri real estate. Bangunan-bangunan ini memerlukan daya tinggi, beban lantai, dan redundansi sistem agar pengoperasiannya tidak terganggu.

Pusat Data/Sakelar

Pusat Data/Switch dapat dibangun dari struktur baru dan mutakhir atau dari struktur lama yang telah direnovasi. Dua ciri khasnya adalah beban lantai yang tinggi dan tenaga yang besar. Biasanya, sistem kelistrikan, keamanan, dan deteksi kebakaran memerlukan redundansi yang tinggi.

Kapasitas pemuatan: Tidak ada persyaratan pemuatan untuk Pusat Data/Switch.
Cakupan lokasi: Fasilitas ini hanya menerima sedikit pengunjung dan mempekerjakan sedikit orang. Akibatnya, biasanya ada satu tempat parkir untuk setiap 2.000 kaki persegi. Rasio yang rendah ini, dikombinasikan dengan tidak adanya lapangan truk, menyebabkan rasio cakupan lokasi mencapai 60% atau lebih.